Calcolare le spese di una casa vacanze: la guida completa per non sbagliare i conti

Un bilocale al mare affittato 100 notti a 95 euro incassa 9.500 euro l'anno. Sembra un buon numero. Poi togli la commissione della piattaforma, le pulizie, le utenze, l'IMU e le tasse, e in cassa ne restano meno di 3.000. Il ricavo lordo, da solo, non dice nulla su quanto guadagni davvero. In questo articolo trovi il metodo per calcolare tutte le spese di una casa vacanze e arrivare al margine netto reale, con un esempio applicato passo dopo passo.

Perché il ricavo lordo ti inganna

Il primo errore, sia per chi ha appena messo a reddito una seconda casa sia per chi gestisce immobili di altri, è ragionare sul lordo. Il conto che conta è un altro:

Margine netto = Ricavo lordo − Costi fissi − Costi variabili − Commissioni − Tasse

Le quattro voci da sottrarre non pesano allo stesso modo e non si comportano allo stesso modo. Alcune le paghi anche a casa vuota, altre crescono con le prenotazioni. Separarle è il primo passo per capire dove intervenire.

Costi fissi: quelli che paghi anche a casa vuota

Sono le spese che escono comunque, che tu abbia zero o cento prenotazioni. Calcolale su base annua:

Mutuo (se presente): la rata è spesso la voce più pesante e va tenuta separata dalle altre, perché può da sola trasformare un affare in una perdita.
IMU: dovuta sulle seconde case (la prima casa non di lusso è esente).
TARI: la tassa sui rifiuti.
Spese condominiali: ordinarie e, quando capitano, straordinarie.
Assicurazione: polizza casa più eventuale copertura per danni da locazione.
Internet e utenze fisse: Wi-Fi, streaming, la parte fissa degli abbonamenti.
Software gestionale / channel manager: sincronizzazione calendari, smart lock, strumenti di gestione. Se lo usi, è un costo fisso a sé.
Marketing e advertising: campagne su social o Google Ads per farti trovare. Discrezionale, ma se le fai vanno messe a budget.
Commercialista / consulenza fiscale: la parcella annua, quasi sempre dimenticata.
Manutenzione ordinaria: caldaia, piccoli interventi, tinteggiatura periodica. Metti a bilancio una cifra annua anche se non la spendi tutti gli anni.
Fondo imprevisti: un accantonamento per rotture, elettrodomestici da sostituire e danni non coperti. Meglio prevederlo che scoprirlo.

Costi variabili: quelli che crescono con le prenotazioni

Questi salgono con l'occupazione. Il modo più utile per gestirli è ragionare per soggiorno o per notte:

Pulizie e cambio biancheria: il costo per turnover. Spesso lo giri all'ospite come "costo di pulizia", ma va comunque messo nel conto perché incide sulla competitività del prezzo.
Lavanderia: lenzuola e asciugamani, se non lavati in loco.
Utenze a consumo (luce, gas, acqua): la quota che varia con le presenze, da distinguere dalla parte fissa dell'abbonamento.
Consumabili e welcome kit: caffè, sapone, carta, prodotti di cortesia.
Imposta di soggiorno: la incassi dall'ospite e la riversi al Comune. Non è un tuo costo, ma la gestione (raccolta e versamento) è un'attività che qualcuno deve fare.

Commissioni: piattaforme e gestione

Sono la fetta che spesso viene sottovalutata:

Airbnb: dal 13 ottobre 2026 passa a una commissione unica del 15,5% interamente a carico dell'host (prima il modello era diverso, con una quota minore all'host e una all'ospite).
Booking.com: la commissione si aggira in genere tra il 15% e il 18%, a seconda dell'accordo e delle opzioni attivate.
Gestione professionale (property manager o co-host): in Italia la commissione per una gestione completa si colloca di norma tra il 15% e il 30% del fatturato, in base ai servizi inclusi. Un co-host che si occupa solo di alcune attività costa meno di una gestione chiavi in mano.

Se ti appoggi a una piattaforma e a un gestore, le due commissioni si sommano: è un conto da fare prima, non dopo.

Le tasse: la parte che quasi tutti dimenticano

Qui sta l'errore più costoso. La cedolare secca sugli affitti brevi si applica sul canone lordo incassato, non sul tuo guadagno: non puoi dedurre pulizie, utenze o interessi del mutuo. Le aliquote, secondo la Legge di Bilancio 2024:

21% sul primo immobile destinato ad affitto breve.
26% dal secondo immobile in poi.

Puoi destinare a questo regime fino a 4 unità immobiliari: oltre, l'attività è considerata d'impresa e serve la partita IVA. Ricorda anche il CIN (Codice Identificativo Nazionale), diventato obbligatorio per gli annunci di affitto breve. Le regole fiscali cambiano spesso: prima di decidere, verifica gli importi aggiornati con un commercialista.

Il metodo in 5 passi, con esempio

Somma i costi fissi annui.
Stima i costi variabili per soggiorno e moltiplicali per il numero di prenotazioni previste.
Applica commissioni di piattaforma e gestione al ricavo lordo.
Calcola le tasse sul canone lordo (attenzione: non sul netto).
Sottrai tutto dal ricavo lordo: ottieni il margine netto reale.

Esempio (bilocale sulla costa, seconda casa, tutti i numeri sono illustrativi):

Ricavo lordo: 100 notti × 95 € = 9.500 €
Commissione piattaforma (15,5%): −1.472 €
Costi variabili (utenze a consumo, consumabili, lavanderia): −1.200 €
Costi fissi (IMU 500 + TARI 250 + condominio 600 + assicurazione 200 + internet 300 + manutenzione 400): −2.250 €
Cedolare secca 21% sul lordo (9.500 €): −1.995 €
Margine netto ≈ 2.583 €, prima dell'eventuale mutuo.

Se su quell'immobile paghi un mutuo da 4.800 € l'anno, il risultato diventa negativo. È il motivo per cui il prezzo a notte va costruito partendo dal netto desiderato, non dall'incasso apparente.

E se non vuoi (o non puoi) gestire tutto da solo? Affidando l'immobile a un property manager aggiungi una voce, di solito intorno al 20%, calcolata però sul lordo al netto delle commissioni della piattaforma (Airbnb o Booking prendono la loro quota per primi). Nel nostro esempio è il 20% di 9.500 − 1.472, cioè circa 1.606 €, e il margine netto scende a circa 977 €, sempre prima del mutuo. Non significa che delegare non convenga, ma che quel costo va messo nel conto insieme al tempo che ti fa risparmiare, per decidere con i numeri e non a sensazione.

Per non rifare questi conti a mano ogni volta, abbiamo preparato un calcolatore in Excel gratuito: tutte le voci sono già impostate, con colonne per un massimo di 3 immobili e il margine netto che si aggiorna da solo. Inserisci nome ed email e lo ricevi subito nella tua casella.

Domande frequenti

Le pulizie le pago io o l'ospite?

Di solito si addebitano all'ospite come costo separato, ma incidono sul prezzo totale percepito: tienile nel conto della competitività.

La cedolare secca si calcola sul guadagno?

No. Si calcola sul canone lordo incassato, senza dedurre le spese. È l'errore più comune.

Da quante case serve la partita IVA?

Oltre 4 immobili destinati ad affitto breve l'attività è considerata d'impresa e richiede la P.IVA.

Qual è il margine netto "normale" per una casa vacanze?

Dipende da zona, mutuo e gestione, ma è realistico aspettarsi un netto tra il 25% e il 50% del lordo. Se pensi di trattenere l'80%, stai dimenticando qualche voce.

Trova il supporto giusto nella tua zona

Fare bene questi calcoli è metà del lavoro; l'altra metà è gestire pulizie, manutenzione e ospiti senza che i costi sfuggano di mano. Se gestisci una sola casa e il tempo è poco, o se sei un professionista che ha bisogno di supporto locale, Hostbudd ti aiuta a trovare nella tua zona addetti alle pulizie, co-host e manutentori affidabili per offrire la migliore esperienza ai tuoi ospiti.