Bassa stagione affitti brevi: cosa fare quando la casa resta vuota

Quanto ti costa davvero un mese vuoto

Il punto di partenza sono i costi fissi mensili: quelli che paghi anche con la casa chiusa. Di solito sono internet, la quota fissa di luce e gas, il condominio, l'assicurazione, la quota mensile di IMU o TARI se dovute, e un minimo di riscaldamento per evitare umidità e tubi gelati.

Esempio (numeri illustrativi): un bilocale a Rimini ha circa 400 € al mese di costi fissi. Se resta chiuso da novembre a febbraio, sono 1.600 € di perdita sicura.

Questo numero cambia la domanda. Non è "quanto guadagno a novembre?", ma "quanto di questi 400 € riesco a coprire?". Se non conosci i tuoi costi fissi, parti da qui: ne parliamo nella guida su come calcolare le spese di una casa vacanze.

Tre scenari a confronto con gli stessi numeri

Stesso bilocale, stesso mese di novembre, tre scelte (numeri illustrativi, commissione Airbnb 15,5%, cedolare secca 21% sul primo immobile).

1. Casa chiusa. Incasso zero. Restano i 400 € di costi fissi. Risultato: -400 €.
2. Qualche weekend a prezzo basso. 6 notti a 70 € = 420 €. Togli la commissione (65 €), due pulizie (80 €), la cedolare sul lordo pieno (88 €) e circa 30 € di consumi extra. Restano circa 155 €, che coprono il 39% dei costi fissi.
3. Un ospite per 28 notti. Prezzo del mese 900 € (circa 32 € a notte, con sconto mensile). Togli la commissione (140 €), una pulizia finale (60 €), la cedolare (189 €) e 150 € di consumi invernali. Restano circa 360 €, cioè il 90% dei costi fissi.

L'ordine dei calcoli conta: la commissione si toglie dal lordo, mentre la cedolare secca si calcola sempre sul lordo pieno. Il terzo scenario incassa meno a notte, ma lascia più soldi e richiede un solo cambio. Rifai il conto con i tuoi numeri: a volte vince il secondo.

Come attirare soggiorni da 7 a 28 notti

In inverno chi viaggia per turismo cala, ma altri ospiti cercano casa per settimane: chi lavora da remoto, chi è in trasferta, chi segue un parente in ospedale, studenti e ricercatori per un semestre. Airbnb dichiara che i soggiorni di almeno 28 notti valgono oltre il 20% delle notti prenotate sulla piattaforma.

Per farti trovare:

• imposta uno sconto settimanale (da 7 notti) e uno mensile (da 28 notti) dalla sezione Prezzi, come spiega la guida di Airbnb sugli sconti;
• aggiungi nell'annuncio cosa serve a chi resta a lungo: scrivania, Wi-Fi veloce con la velocità scritta, lavatrice, cucina completa;
• allunga la durata massima del soggiorno, se l'avevi limitata.

Per chi gestisce la casa cambia il lavoro: meno check-in, ma un ospite che resta un mese si aspetta una pulizia intermedia e risposte rapide sui guasti. Mettilo nel prezzo.

Un dettaglio sulla tassa di soggiorno: molti Comuni fissano un tetto di notti. A Roma, per esempio, si paga fino a 10 notti consecutive. Controlla il regolamento del tuo Comune.

Oltre 30 notti cambiano le regole

La disciplina delle locazioni brevi vale per i contratti fino a 30 giorni. Oltre questa soglia sei davanti a un normale contratto di locazione, con obblighi diversi:

• il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, come indicato nella pagina ufficiale sui contratti di locazione;
• per periodi da 1 a 18 mesi si usa di solito il contratto transitorio (art. 5, legge 431/1998), che richiede un'esigenza temporanea reale e documentata, per esempio un lavoro a tempo o un corso di studi;
• cambiano anche le tutele dell'inquilino e i tempi per liberare la casa.

Il consiglio pratico: se vuoi restare nelle regole che già conosci, tieni i soggiorni lunghi entro le 30 notti. Se un ospite chiede due o tre mesi, parlane prima con un commercialista o un avvocato: scelta del contratto, registrazione e tasse vanno decise caso per caso.

Abbassare il prezzo senza scendere sotto il minimo

Uno sconto in bassa stagione ha senso solo se resta sopra il tuo prezzo minimo per notte, cioè la cifra sotto la quale ogni prenotazione ti fa perdere soldi. Lo spieghiamo passo per passo nella guida sul dynamic pricing.

Tre leve, prima di tagliare la tariffa:

• riduci le notti minime: a novembre un minimo di 3 notti può bloccare chi cerca solo il weekend;
• usa gli sconti per chi prenota in anticipo o all'ultimo minuto, invece di abbassare tutto il calendario;
• chiedi un supplemento pulizie realistico: con soggiorni corti e prezzi bassi, la pulizia pesa di più sul conto.

Attenzione: per Airbnb uno sconto deve essere reale, cioè più basso del prezzo che applichi di solito per quelle date. Non alzare il prezzo per poi "scontarlo".

I mesi vuoti sono quelli giusti per i lavori

Ogni settimana senza ospiti è una settimana in cui puoi lavorare senza cancellare prenotazioni. Una lista per l'inverno:

1. pulizia a fondo: materassi, tende, divani, forno, fughe del bagno;
2. caldaia e impianti: manutenzione come indicato nel libretto d'impianto, e una prova di tutti i rubinetti e scarichi;
3. piccole riparazioni: silicone, maniglie, lampadine, tapparelle;
4. annuncio: foto nuove dopo i lavori, descrizione aggiornata, regole della casa riviste;
5. scorte: biancheria da sostituire, kit di benvenuto, prodotti per la primavera.

Per i professionisti è il momento di proporsi. Un cleaner può offrire un pacchetto di pulizia a fondo a prezzo fisso. Un manutentore può proporre un check-up invernale della casa. Un property manager può gestire i soggiorni lunghi e organizzare i lavori, così il proprietario arriva ad aprile con la casa pronta. In alta stagione nessuno ha tempo: a novembre sì.

Trova chi ti aiuta nei mesi lenti

La bassa stagione funziona meglio se non la affronti da solo: serve qualcuno per la pulizia a fondo, per la caldaia, o per seguire un ospite che resta un mese. Su Hostbudd puoi trovare professionisti nella tua zona e organizzare i lavori adesso, quando hanno tempo. E se sei un professionista, è il momento giusto per farti trovare dai proprietari che stanno preparando la prossima stagione.