Scadenze fiscali di fine anno per chi affitta casa: cosa pagare tra novembre e dicembre

Le date da segnare prima di Natale

Per chi affitta da privato, la fine del 2026 ha queste date:

1. lunedì 30 novembre: seconda rata dell'acconto della cedolare secca o dell'IRPEF;
2. mercoledì 16 dicembre: saldo dell'IMU, solo per chi è proprietario;
3. giovedì 31 dicembre: ultimo giorno per pagare i lavori con le detrazioni del 2026;
4. tassa di soggiorno e TARI: nelle date decise dal tuo Comune.

Il consiglio pratico: metti da parte la cifra oggi. A dicembre le prenotazioni calano, e pagare tutto con gli incassi del mese è il modo più veloce per andare in rosso. Se non conosci i tuoi costi annuali, parti dalla guida su come calcolare le spese di una casa vacanze.

Trova il tuo caso

Le stesse date valgono per tutti, ma non tutti pagano le stesse voci:

• Proprietario, con o senza mutuo: paghi IMU e tasse sugli affitti. Il mutuo non cambia le tasse: gli interessi si detraggono solo sull'abitazione principale, non sulla casa vacanze.
• Inquilino o comodatario che subaffitta: le regole dell'Agenzia delle Entrate trattano la sublocazione breve come una locazione breve. Paghi le tasse sugli incassi, ma non l'IMU, che resta al proprietario. Serve che il contratto lo permetta.
• Una, due o tre case: dal 2026 la cedolare è al 21% su un solo immobile e al 26% sul secondo. Dal terzo l'attività diventa d'impresa e serve la partita IVA.
• Cedolare secca o IRPEF ordinaria: con l'IRPEF il reddito è il canone meno uno sconto fisso del 5%, sommato agli altri redditi. Cambiano aliquota e acconto.
• Piattaforma, PM o gestione da solo: decide se qualcuno trattiene già il 21% per te (sezione 4).
• Proprietario che vive all'estero: le stesse tasse, ma niente 730. Serve il modello Redditi, di solito con un commercialista.

30 novembre: l'acconto della cedolare secca

L'acconto è un anticipo sulle tasse dell'anno in corso. Per la cedolare secca, secondo l'Agenzia delle Entrate, vale il 100% della cedolare dell'anno prima:

• sotto 51,65 € non si paga;
• fino a 257,52 € si paga tutto entro il 30 novembre;
• sopra, 40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre.

Si paga con F24, codice tributo 1841, anno 2026. Con il 730 e un sostituto d'imposta, di solito ti viene trattenuto da stipendio o pensione di novembre. Nel primo anno di cedolare l'acconto non è dovuto. Con l'IRPEF ordinaria vale la stessa data, con l'acconto IRPEF.

L'importo giusto è quello scritto nella tua dichiarazione: non rifarlo a mano.

La ritenuta del 21% non sempre chiude il conto

Chi incassa per te, come Airbnb o un property manager, trattiene il 21%. Per le regole sugli intermediari è un acconto: il conto finale si fa in dichiarazione, togliendo quanto già trattenuto. Airbnb invia la Certificazione Unica entro il 16 marzo, come spiega la sua pagina sulla ritenuta.

Esempio (numeri illustrativi): Giulia ha due appartamenti a Napoli. Il primo incassa 14.000 € lordi: cedolare al 21% = 2.940 €, già trattenuti. Il secondo incassa 10.000 €: cedolare al 26% = 2.600 €, trattenuti 2.100 €.

Da pagare con la dichiarazione: 2.600 - 2.100 = 500 €

Se gestisci da solo e l'ospite ti paga direttamente, nessuno trattiene nulla: tutta la cedolare la paghi tu, tra acconti e saldo. La cedolare si calcola sempre sul lordo pieno, prima di commissioni e pulizie.

Queste regole cambiano spesso. Verifica il tuo caso con un commercialista prima di pagare.

16 dicembre: il saldo IMU

La casa vacanze non è abitazione principale, quindi il proprietario paga l'IMU piena. Il saldo scade il 16 dicembre e, come indica il Dipartimento delle Finanze, usa le aliquote pubblicate dal Comune entro il 28 ottobre. Se non le ha pubblicate, valgono quelle dell'anno prima.

Si paga con F24, codice tributo 3918 (altri fabbricati), più il codice catastale del Comune. In comproprietà ognuno paga la propria quota. Chi vive all'estero chieda al Comune come pagare senza un conto italiano.

Inquilini e comodatari che subaffittano non pagano l'IMU.

Entro il 31 dicembre: lavori, TARI e documenti

Lavori. Secondo l'Agenzia delle Entrate, per i lavori pagati nel 2026 su una seconda casa la detrazione è del 36%. Per il 2027 la legge oggi prevede il 30%, ma la nuova manovra potrebbe cambiarlo. Se hai lavori in corso, pagare entro il 31 dicembre con bonifico "parlante" può valere qualche punto. Attenzione: la detrazione scala l'IRPEF, quindi serve avere altri redditi tassati. Su dove conviene investire, vedi la guida su come preparare una casa all'affitto breve.

TARI. Rate e date le decide il Comune: controlla l'avviso che ti è arrivato.

Documenti. Prepara ora quello che servirà in primavera:

1. incassi per casa e per piattaforma, con commissioni e ritenute;
2. ricevute della tassa di soggiorno, che ha la dichiarazione annuale entro il 30 giugno;
3. F24 pagati nell'anno;
4. fatture di pulizie, manutenzione e gestione.

Se hai un property manager: cosa chiedergli

Un buon PM non paga le tue tasse, ma può renderle molto più semplici. A dicembre chiedigli tre cose:

1. chi incassa: se incassa lui, deve trattenere il 21% e mandarti la Certificazione Unica entro il 16 marzo;
2. un riepilogo annuale: incassi lordi, commissioni, ritenute e spese, casa per casa;
3. chi versa la tassa di soggiorno: va scritto nel contratto, per non pagarla due volte o mai.

L'IMU resta sempre a carico del proprietario, anche quando la casa è gestita da altri.

Affronta il nuovo anno con la squadra giusta

Le scadenze di fine anno pesano meno se qualcuno tiene in ordine incassi, ospiti e documenti tutto l'anno. Su Hostbudd puoi trovare un property manager o un co-host nella tua zona che segua la casa e ti prepari i numeri per il commercialista.